როგორ შევარჩიოთ სამშენებლო განვითარების პერსპექტივის მქონე მიწის ნაკვეთი

სამშენებლო განვითარების პერსპექტივის მქონე მიწის ნაკვეთის შერჩევა და შეძენა მხოლოდ ფასზე, მდებარეობასა და ფართობზე არ არის დამოკიდებული. ხშირად გარეგნულად კარგი მიწის ნაკვეთი სამართლებრივი, ზონალური ან ტექნიკური შეზღუდვების გამო შეიძლება საერთოდ ვერ განვითარდეს სამშენებლოდ.

ამიტომ, მიწის ნაკვეთის შეძენამდე აუცილებელია მისი კომპლექსური შესწავლა — სამართლებრივი, ურბანული, საინჟინრო და პრაქტიკული კუთხით, რათა არჩეული იქნას ისეთი ნაკვეთი რომელზეც წარმატებით მოხდება მშენებლობის ნებართვის მოპოვება.

ქვემოთ განვიხილავთ ძირითად ფაქტორებს, რომლებიც აუცილებლად უნდა შემოწმდეს მიწის ნაკვეთის შეძენამდე.

‍

მიწის შეძენა და რჩევები-თამარ კერძაია, ოთარ ნარჩელაშვილი; დილა მშვიდობისა საქართველო:

‍

1. საჯარო რეესტრის ამონაწერის შემოწმება

ნაკვეთის შესწავლა უნდა დავიწყოთ საჯარო რეესტრის ამონაწერით.

ამონაწერში უნდა შემოწმდეს:

• საკუთრების ფორმა;
• მესაკუთრე ან თანამესაკუთრეები;
• ვალდებულებები;
• ყადაღა;
• იპოთეკა;
• სერვიტუტი;
• სხვა სამართლებრივი შეზღუდვები.

შესაძლოა მიწის ნაკვეთი ვიზუალურად პრობლემურად არ გამოიყურებოდეს, თუმცა რეესტრის მონაცემებში არსებობდეს ისეთი შეზღუდვა, რომელიც მის შეძენას ან შემდგომ განვითარებას სერიოზულ რისკად აქცევს.

2. რომელ ზონაში მდებარეობს მიწის ნაკვეთი

ყოველი მიწის ნაკვეთის განვითარება რეგულირდება სამშენებლო კანონმდებლობითა და ზონირებით.

ზონა განსაზღვრავს, რა ფუნქციის შენობის აშენება შეიძლება კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე ან შესაძლებელია თუ არა საერთოდ მშენებლობა.

მაგალითად:

საცხოვრებელი ზონა — ძირითადად განკუთვნილია საცხოვრებელი შენობების მშენებლობისთვის.

საზოგადოებრივი-საქმიანი ზონა — შესაძლებელია კომერციული, საოფისე, საზოგადოებრივი და მსგავსი დანიშნულების ობიექტების განვითარება.

სამრეწველო ზონა — განკუთვნილია საწარმოო, ქარხნული და სამრეწველო ობიექტებისთვის.

სატყეო და ლანდშაფტური ზონები — ასეთ ზონებში მშენებლობა, როგორც წესი, დაუშვებელია ან მკაცრად შეზღუდულია. შესაბამისად, მსგავსი ნაკვეთები სამშენებლო განვითარების მიზნებისთვის ხშირად გამოუსადეგარია.

სწორედ ამიტომ, მიწის ნაკვეთის შეძენამდე პირველ რიგში უნდა დადგინდეს, რა ზონაში ექცევა იგი და შეესაბამება თუ არა ეს ზონა მყიდველის მიზანს.

3. ნაკვეთის რეგისტრირებული ფართობი

სამშენებლო ზონები და მოქმედი განაშენიანების წესები ასევე განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთის მინიმალურ ფართობს.

ეს ნიშნავს, რომ ყველა ნაკვეთზე, მხოლოდ იმიტომ რომ მიწაა, მშენებლობა ავტომატურად დაშვებული არ არის.

ხშირ შემთხვევაში ნაკვეთის მინიმალური ფართობი უნდა იყოს არანაკლებ 200 კვადრატული მეტრი. თუ ნაკვეთი ამ მოთხოვნას არ აკმაყოფილებს, მშენებლობა შესაძლოა დაუშვებელი იყოს ან საჭირო გახდეს დამატებითი შეზღუდვების გათვალისწინება.

ამიტომ, აუცილებელია შემოწმდეს არა მხოლოდ ფაქტობრივი ფართობი, არამედ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ფართობიც.

4. სამშენებლო კოეფიციენტების შეფასება — K1, K2, K3

სამშენებლო ზონა ასევე განსაზღვრავს განაშენიანების ძირითად კოეფიციენტებს: K1, K2 და K3.

ეს კოეფიციენტები პირდაპირ განსაზღვრავს, რა მასშტაბის მშენებლობა შეიძლება განხორციელდეს კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე.

კერძოდ:

K1 განსაზღვრავს, მიწის რა ნაწილი შეიძლება დაიკავოს შენობის განაშენიანებამ, ანუ რამდენი კვადრატული მეტრი შეიძლება იყოს პირველი სართულის განაშენიანების ფართობი.

K2 განსაზღვრავს შენობის ჯამურ სამშენებლო ფართობს და პრაქტიკულად პასუხობს კითხვას — რა მოცულობის შენობის აშენებაა შესაძლებელი.

K3 განსაზღვრავს, მიწის რა ნაწილი უნდა დაეთმოს გამწვანებას.

კოეფიციენტების შეფასების გარეშე შეუძლებელია ზუსტად განვსაზღვროთ:

• რამდენი კვადრატული მეტრის შენობის აშენება შეგვიძლია;
• რამდენ სართულზე შეიძლება განვითარდეს ობიექტი;
• რა სიმაღლის შეიძლება იყოს შენობა;
• მიწის რა ნაწილი უნდა დარჩეს გამწვანებისთვის;
• რამდენად შეესაბამება ნაკვეთი ჩვენს საინვესტიციო ან საცხოვრებელ მიზანს.

შესაბამისად, კოეფიციენტების ანალიზი მიწის ნაკვეთის შეფასების ერთ-ერთი მთავარი ეტაპია.

5. ოფიციალური მისასვლელი გზა

მიწის ნაკვეთს აუცილებლად უნდა ჰქონდეს ოფიციალურად, სამართლებრივად რეგისტრირებული მისასვლელი გზა.

მხოლოდ ფაქტობრივი გზა საკმარისი არ არის.

პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება შემთხვევები, როდესაც ნაკვეთამდე ფიზიკურად მისვლა შესაძლებელია, თუმცა გზა სამართლებრივად არ არის რეგისტრირებული. ასეთ შემთხვევაში სამშენებლო ნებართვის მიღება შესაძლოა შეუძლებელი გახდეს.

თუ ნაკვეთს იურიდიულად არ აქვს მისასვლელი გზა, მისი სამშენებლო განვითარება სერიოზული რისკის ქვეშ დგება.

ამიტომ, შეძენამდე უნდა შემოწმდეს:

• აქვს თუ არა ნაკვეთს ოფიციალური გზა;
• როგორია გზის სამართლებრივი სტატუსი;
• არის თუ არა გზა საჯარო, კერძო ან სერვიტუტით უზრუნველყოფილი;
• აკმაყოფილებს თუ არა გზა სამშენებლო განვითარებისთვის საჭირო პირობებს.

6. საინჟინრო კომუნიკაციები და დაცვის ზონები

მიწის ნაკვეთის შეძენამდე აუცილებელია შემოწმდეს, ხომ არ გადის ნაკვეთზე ან მის სიახლოვეს საინჟინრო კომუნიკაციები.

მაგალითად:

• წყლის მილები;
• წყალარინების ქსელი;
• ელექტროგადამცემი ხაზები;
• გაზის მილები;
• მიწისქვეშა ან მიწისზედა სხვა კომუნიკაციები.

თითოეულ საინჟინრო ნაგებობას აქვს დაცვის ზონა, რომლის ფარგლებშიც მშენებლობა შეზღუდულია ან დაუშვებელია.

მაგალითად, გარკვეულ შემთხვევებში:

• წყლის მილიდან შენობა უნდა განთავსდეს დაახლოებით 5 მეტრის დაშორებით;
• საშუალო ან მაღალი წნევის მიწისქვეშა გაზსადენიდან შენობა უნდა დაიგეგმოს დაახლოებით 7–10 მეტრის დაშორებით;
• მაგისტრალური მილსადენების შემთხვევაში, განსაკუთრებით თბილისის გარეთ მდებარე ტერიტორიებზე, მაგალითად საგურამოს მიმართულებით, შესაძლოა საჭირო იყოს 25 მეტრიანი დაშორებაც.

ასეთი შეზღუდვები განსაკუთრებით პრობლემურია მცირე ფართობის ნაკვეთებზე. თუ კომუნიკაცია ნაკვეთში გადის და ფართობი მცირეა, შესაძლოა შეუძლებელი გახდეს შესაბამისი დაშორების დაცვა, რაც ნაკვეთის სამშენებლოდ განვითარებას მთლიანად გამორიცხავს.

საუკეთესო შემთხვევაში გამოსავალი შეიძლება იყოს კომუნიკაციის გადატანის პროექტის მომზადება და შემდგომში მისი გადატანა, თუმცა ეს რთული, ხანგრძლივი და ფინანსურად ხარჯიანი პროცესია.

7. კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა

ცალკე უნდა შეფასდეს, რამდენად ხელმისაწვდომია მიწის ნაკვეთისთვის ძირითადი კომუნიკაციები.

მნიშვნელოვანია ვიცოდეთ:

• მიდის თუ არა ნაკვეთამდე წყალი;
• შესაძლებელია თუ არა ელექტროენერგიაზე მიერთება;
• არსებობს თუ არა გაზის ქსელი;
• რა მანძილზეა არსებული კომუნიკაციები;
• რამდენად რეალისტურია მათზე მიერთება;
• რა ხარჯებთან და ვადებთან შეიძლება იყოს დაკავშირებული დაერთება.

კომუნიკაციების არარსებობა ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ მშენებლობა შეუძლებელია, თუმცა ის პირდაპირ გავლენას ახდენს პროექტის ღირებულებაზე, ვადებსა და საინვესტიციო მიზანშეწონილობაზე.

ზოგჯერ კომუნიკაციების მიყვანა იმდენად ძვირი ჯდება, რომ მიწის ნაკვეთის შეძენა ეკონომიკურად აღარ არის გამართლებული.

8. მდებარეობა თბილისის გენერალური გეგმის მიმართ

თუ მიწის ნაკვეთი თბილისში მდებარეობს, აუცილებელია ასევე დადგინდეს, ექცევა თუ არა იგი თბილისის გენერალური გეგმის საზღვრებში.

ეს ფაქტორი ყოველთვის არ კრძალავს მშენებლობას, თუმცა შესაძლოა დამატებით პროცედურებთან, დროსთან და ხარჯებთან იყოს დაკავშირებული.

თუ ნაკვეთი გენერალური გეგმის ფარგლებს გარეთ მდებარეობს, ხშირად საჭირო ხდება განაშენიანების რეგულირების გეგმის, ანუ გრგ-ს შეთანხმება.

გრგ-ს მომზადება და შეთანხმება ნიშნავს დამატებით საპროექტო, ადმინისტრაციულ და ფინანსურ პროცესს. შესაბამისად, ასეთი ნაკვეთის შეძენამდე მყიდველმა წინასწარ უნდა იცოდეს, რა დრო და ხარჯი შეიძლება დასჭირდეს სამშენებლო განვითარების დაწყებამდე.

დასკვნა

სამშენებლო განვითარების პერსპექტივის მქონე მიწის ნაკვეთის შერჩევა მხოლოდ მისი მდებარეობითა და ფასით არ უნდა შეფასდეს.

შეძენამდე აუცილებელია შემოწმდეს:

• რეესტრის მონაცემები;
• ზონალური სტატუსი;
• ნაკვეთის მინიმალური ფართობის მოთხოვნა;
• სამშენებლო კოეფიციენტები;
• ოფიციალური მისასვლელი გზა;
• საინჟინრო კომუნიკაციები და დაცვის ზონები;
• კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა;
• მდებარეობა გენერალური გეგმის მიმართ.

ამ ფაქტორების წინასწარი შეფასება მყიდველს იცავს არასწორი ინვესტიციისგან და ეხმარება ისეთი მიწის ნაკვეთის შერჩევაში, რომელიც რეალურად შეესაბამება მის სამშენებლო მიზნებს.

სწორედ ამიტომ, მიწის ნაკვეთის შეძენამდე მიზანშეწონილია მისი პროფესიული შესწავლა არქიტექტურული, სამართლებრივი და საინჟინრო მიმართულებით.

‍